Pourquoi la meilleure rentabilité brute peut être le moins bon projet

Résolution : le bien A perd son avance quand on change de question

Le bien A commence avec le meilleur rendement brut : 7,30 % contre 6,56 % pour le bien B. Ajoutons maintenant les hypothèses annuelles de l’exercice.

Pour A, le loyer annuel théorique est 6 720 €. Nous retranchons 560 € de vacance testée : 6 160 €. Puis 1 250 € de charges et assurance et 650 € d’entretien : il reste 4 260 € avant dette. Après 5 160 € de remboursement annuel dans l’hypothèse, la trésorerie de l’exercice est −900 € par an, soit −75 € par mois.

Pour B, 8 400 € de loyer théorique moins 350 € de vacance donnent 8 050 €. Après 1 050 € de charges et assurance et 700 € d’entretien, il reste 6 300 € avant dette. Après 5 760 € de dette annuelle, la trésorerie de l’exercice est +540 € par an, soit +45 € par mois.

Cette démonstration ne dit pas que le bien B est « meilleur » dans l’absolu. Elle montre une chose plus précise : la hiérarchie donnée par le rendement brut peut changer lorsque l’on pose une autre question. Le cash-flow prévisionnel après financement doit intégrer le service de la dette ; il ne se déduit pas du rendement brut. De plus, les coûts initiaux de A sont plus élevés dans ce cas : 7 800 € de frais d’acquisition et 9 000 € de travaux, contre 10 600 € et 2 500 € pour B. Vous devrez encore étudier le marché locatif, l’état du bien, la copropriété, le DPE, la fiscalité et le financement réel avant toute décision.

Retenez donc une discipline : un ratio sert à une question définie. Le rendement brut répond à « quel loyer annuel théorique par rapport au prix ? ». Le flux avant dette répond à « que reste-t-il après les dépenses d’exploitation retenues ? ». La trésorerie après dette répond à « que reste-t-il après les remboursements dans ce scénario ? ». Ne donnez pas le même nom à ces trois sorties.